Blir det något kvar?

Så gör Du det lönsamt att köpa och äga Din skog

Inte sällan får vi frågan om det verkligen lönar sig att köpa skog. Svaret på frågan är naturligtvis inte helt enkel. Det är beroende av ett antal faktorer som egen insats, skogsbestånd, tid, prisutveckling, skatter mm. Vidare måste direktavkastning genom avverkning och värdeökning genom tillväxt vägas in.

Ofta får marknadspriser på skogsfastigheter ett stort utrymme. I själva verket är aktivt ägande och förvaltning av skog/ekonomi betydligt viktigare för lönsamheten än att förutspå fastighetsprisutvecklingen i stort.

I följande exempel försöker vi illustrera ett sätt att studera utvecklingen. Vi gör en del förenklingar och bortser från eventuella prisförändringar. Vidare antar vi att fastigheten om 100 ha har fyra lika stora åldersklasser med produktionsskog, men där huvuddelen av virkesförrådet finns i de äldre bestånden enligt figurerna nedan till vänster. Fastigheten är köpt den 2 januari 2004 för 3 mkr, vilket ger rätt till skogsavdrag med 1,5 mkr. Köparen har betalat 1 mkr kontant, lånat 1 mkr i bank och tagit ut en förskottslikvid på 1 mkr för det virke som han planerar att avverka. Skogsförvaltaren kan erbjuda den som köper till skog ett avtal om virkesförsäljning och få en tidig första dellikvid till att betala en del av köpeskillingen.

Fördelarna är flera, dels behöver ägaren inte inteckna fastigheten till höga avgifter, dels tas inte förskottet upp som en skuld vid beräkning av kapitalunderlaget på det sätt som ett lån av motsvarande belopp skulle göra. Det innebär därför lägre avgifter och lägre beskattning.

Dessutom kan skogsägaren utnyttja skogsavdraget tidigt även om själva avverkningen behöver senareläggas av något praktiskt skäl.

Skogsförvaltaren planerar

Första uppgiften är att skaffa sig en god uppfattning om virkesvärdet i den skog som kan avverkas. Dessa uppgifter ska ju ligga till grund för både den skogliga budgeten och preliminärdeklarationerna för att köparen ska få en uppfattning om hur stor kassa som behöver finnas tillgänglig på driftskontot framåt i tiden. Skogsförvaltaren, som har kunskap om skogen och den lokala marknaden, presenterar ett förslag till en flerårsbudget som innehåller de största intäkts- och utgiftsposterna.

Köparen kan i det här exemplet välja att avverka nära en 1/4 av fastighetens areal och få fram ett intäktsöverskott lika stort som drygt halva fastighetens värde. Kommande kostnader blir framtida skogsvård på 175 000 kr och räntor.

Trots att det nu finns en flerårsbudget med årsresultat för skogen så kan vi bara räkna ut första årets kassa. Den kommer att vara gott och väl 1 mkr. Det är här kundekonomen kommer in i bilden och kan visa hur kassaflödet ser ut flera år framåt. Är det för mycket, tillräckligt eller för lite och hur tar vi reda på hur det ser ut nästa år? Det är viktigt för att veta hur stora lån som behövs. Virkesförskottet har redan använts till att betala fastigheten, beskattningen kommer först senare år. Hur hög blir beskattningen? Överskottet från virkesintäkten behöver fullbeskattas innan det kan användas till amortering av lånet. Möjligen är det långsiktigt bättre att behålla lånet för att skjuta upp beskattningen.

Skatten blir 60 000 kr på räntefördelningen och 65 000 kr avgår för pantbrev och stämpelskatt. Resterande 75 000 kr används till amortering.

Skogsfastigheten

En stor avverkning påverkar förstås skogstillståndet. Halva virkesförrådet har avverkats och en fjärdedel av fastighetens areal är kalmark. Tre fjärdedelar av arealen innehåller dock växande skog.

Räcker pengarna?

Ägaren stämmer av planeringen tillsammans med skogsförvaltaren och kundekonomen för att följa upp kassaflödet och se att pengarna i kassan räcker till både skogsvårdskostnader, skatter och räntor. Kostnaderna i skogen är kända, men det är dags att stämma av kommande års preliminärdeklarationer.

2005 ska momsen 500 000 kr betalas och markberedning 40 000 kr. Året därpå kommer planteringskostnader på ca 135 000 kr.

Skillnaden mellan räntekostnaderna för lånet och intäkterna på skogskontot kan beräknas till ca 35 000 kr per år varför skogskontot minskar med detta belopp varje år.

Hur blir det nu för den som har köpt denna fastighet? Kommer det att bli en lönsam affär? Underlaget för räntefördelningen sjunker 2007 till drygt 1,3 mkr. Under de kommande 15 åren sker inga avverkningar, vilket innebär att det varje år sparas räntefördelning. De sparade beloppen kommer hela tiden att stiga från cirka 130 000 kr första året till över 2 mkr, 2020. Skogskontot kommer att sjunka med ca 35 000 kr per år tills det ska tas ut efter 10 år. Då finns ca 275 000 kr kvar som kan tas som räntefördelning med 30 % skatt. Resterande 192 500 kr räcker antingen till räntorna under fem år eller till amortering.

Underlaget för räntefördelning vid taxering 2005 blir 2 mkr.

N 2 tax 2005

Såld avverkningsrätt	2 000 000
Framtida skogsvård	- 175 000
Skogsavdrag	- 1 000 000
Skogskonto	- 625 000
Räntefördelning	- 200 000
	- 2 000 000

Räntefördelning tax 2006

Skogskonto 1/2	312 000
Fastighet	3 000 000
Bank (moms, framtida skogsv.)	675 000
Lån	- 975 000
Skogsavdrag	1 000 000
Framtida skogsv.	175 000

Underlag räntefördelning	1 837 000

Åter på ruta 1

Efter 16 år har kalmarken blivit ungskog, ungskogen gallringsskog och gallringsskogen har ökat i både ålder och virkesförråd. Exemplet med de fyra åldersklasserna bygger på att tillväxten efter 15 år ger samma skogstillstånd som fastigheten hade innan avverkningen. Se figur 1 och 2.

Investerade 1 mkr har blivit drygt 2 mkr sedan skulden räknats av! Men skatten då? Hela värdet är inte vinst eftersom vi någon gång behöver återföra skogsavdraget.

Det går åter att göra en stor avverkning på fastigheten. Under de år skogen har vuxit har även räntefördelningen vuxit. Vid den här tiden kan hela avverkningsnettot redovisas mot räntefördelning och beskattningen blir inte högre än 30 %.

Alternativt kan fastigheten säljas för upp till 3 mkr utan kapitalvinstskatt.

Skogsavdraget om 1 mkr ska återföras, men kan mötas med sparad räntefördelning. Sedan lånet lösts blir i detta fall nettot efter skatt cirka 2 mkr på en satsad miljon. Fortsätter värdeökningen på skogsfastigheter som hittills, blir naturligtvis avkastningen betydligt högre.

Nominell förräntning

I det här exemplet har vi inte tagit upp prisstatistik eller förväntad framtida värdestegring. Men en måttlig prisökning om cirka 2 % per år skulle avkastningen på den egna kapitalinsatsen bli relativt hög, cirka 8 % per år (ca 6 % efter skatt). För att det ska vara möjligt att beräkna utfallet inom en rimlig tidshorisont bör fastigheten innehålla en relativt stor andel medelålders skog med hög tillväxt. En lika stor orsak till att avkastningen kan bli så pass hög är att ett tidigt utnyttjat skogsavdrag ger möjlighet att finansiera med förhållandevis låg belåning och eget kapital.

Låg risk

Skogsavdraget får även den effekten att det kan kvittas mot en eventuell realisationsförlust. Det innebär att en skogsfastighet till och med kan tillåtas sjunka i pris utan att det innebär någon reell förlust av det egna kapitalet.

Fig 1. Åldersklasser 2003

Fig 2. Virkesförråd 2004

Fig 3. Huggningsklasser 2005

Text: Staffan Seth och Clas Tjäder

Till toppen

Vidare i SkogsVärden