ekonomikrönikan

Stigande priser...

...dags att fundera över din strategi

Foto: Hans-Jöran Hildingsson

De stigande priserna på såväl virke som skogsfastigheter gör att intäkterna ökar alltmer.
Vad lönar sig bäst: att avverka skogen eller sälja fastigheten?

Det kan vara idé att fundera över strategin för framtiden. Även om dessa frågor diskuterats tidigare kommer det ständigt nya frågor kring dessa problem och prisuppgången accentuerar detta.

I botten ligger naturligtvis hur ekonomin ser ut. Hur stort är räntefördelningsunderlaget? Går det att hantera de ökande intäkterna med befintligt underlag är det förmodligen bara att tacka och ta emot. Om beskattningen sker som inkomst av näringsverksamhet i allt högre grad finns det anledning att se upp, då ökar ju skatten från 30 procent till 65 procent.

Kapitaltillgång eller släktgård?

Ekonomikrönikan presenteras av Staffan Seth, Skogssällskapet. staffan.seth @skogssallskapet.se

Det kan också inför stundande generationsväxling finnas anledning att titta på denna problematik. Här är det naturligtvis helt skilda situationer om det är en släktgård som skall behållas i familjen eller en skog som huvudsakligen ses som en kapitaltillgång. I det förra fallet är det oftast uteslutet att sälja fastigheten vilket det inte är i det andra fallet.

Dagens prisnivå på skogsfastigheter gör att det oftast är ogörligt att räkna hem ett köp ef- ter gamla modeller. För att klara av köpen krävs det allt större egna insatser. Omvänt innebär detta att nuvarande ägare riskerar att få allt högre skatt på skogsinkomsterna och allt mindre kvar i plånboken. Det är i många fall lönsammare att sälja fastigheten och köpa nytt än att behålla den.

Gammalt innehav

De som har haft fastigheten sedan tidigt 70-tal eller tidigare har som bekant låga räntefördelningsunderlag och därav höga skattekostnader. Här gäller det att kalkylera ordentligt.

En fastighet som i dag har ett värde om 8 miljoner kronor kan ha ett underlag om kanske 400 000 kronor. Detta ger möjlighet till ett uttag om drygt 30 000 kronor. Inkomster däröver beskattas med cirka 65 procent. Ett resultat om 500 000 kronor ger följande skatteutfall:

		skatt
Räntefördelning	30 000	9 000
Näringsverksamhet	470 000	300 000
Sa		309 000
Kvar	161 000

Beloppen är ungefärliga och det bortses från möjligheten till skogskonto som kan ge en viss förbättring. Det är principen som beskrivs och inte de exakta utfallen. Om denna fastighet, som har ett ingångsvärde om säg 200 000, säljs för 8 miljoner kronor blir vinsten 7 800 000 kronor och skatten cirka 2 100 000 kronor.

För många är det en helt oacceptabel skatt. Men är den det?

Använda pengarna till ny fastighet

Säg att säljaren använder pengarna till att köpa en ny likadan fastighet för 8 miljoner. Räntefördelningen förändras dramatiskt.

Fastighet	8 000 000
Skulder	- 2 100 000
Räntefördelningsunderlag	5 900 000

Helt plötsligt går det att ta ut cirka 500 000 per år som räntefördelning. Med ett bibehållet netto om 500 000 per år blir skatten 150 000 i stället för 309 000 per år.

Nu är inte detta hela sanningen. Köpeskillingen 8 miljoner ger ett skogsavdrag om 4 miljoner som gör att skulderna kan betalas med obeskattade pengar och att det om så önskas går att ta ut 1 900 000 till mot skogsavdrag. Handlingsfriheten ökar högst påtagligt.

Generationsväxling

Vid generationsväxlingar är det ofta problem med att få fram kapital till att lösa ut syskon. Även där kan denna modell användas. I stället för att ge fastigheten i gåva säljer föräldrarna den till det barn som ska ha den. För att det skall vara en försäljning måste priset vara minst detsamma som taxeringsvärdet. Det finns ju inom familjen ingen anledning att sälja till marknadspris, utan man bör hitta ett lämpligt pris mellan taxeringsvärdet och marknadsvärdet.

I exemplet ovan skulle vid en gåva av hela fastigheten gåvotagaren, om man tar hänsyn till den latenta skatteskulden, få 5 900 000. Det är från detta belopp eller lägre, som man bör beräkna hur mycket syskonen ska ha i kompensation.

Naturligtvis bör man göra en beräkning av fastighetens avkastningsvärde för att övertyga sig om att den som övertar verkligen kan ha kvar fastigheten. Dagens höga marknadsvärden gör att dessa normalt inte kan ligga till grund för kompensationstänkandet.

Boktipset

Skogen är som bekant inte bara virke och ekonomi. Den innehåller så oändligt mycket mer. Dessa värden bidrar också till att priserna går upp.

En som verkligen begriper sig på detta är Kerstin Ekman.

I sin bok HERRARNA I SKOGEN, skildrar hon i sju essäer bl a skogens historia, varelser, invånare mm.

Det är en stor kunskap och beläsenhet som hon delar med sig av på ett helt fascinerande sätt. Unna er detta njutningsfulla läsäventyr.

Av Staffan Seth
staffan.seth@skogssallskapet.se

Till toppen

Vidare i SkogsVärden