•  
• Hem
• Kontakt
  • Marknadsområden och kontor
  • Sök medarbetare
  • Lediga jobb
  • För våra leverantörer
  • FSC
• Aktuellt
  • Nyhetsarkiv
  • Pressrum
  • Tidningen SkogsVärden
  • Seminarier och exkursioner
  • Prenumerera på nyhetsbrev
• Våra tjänster
  • Så jobbar vi
  • Skogen
  • Fastigheten
  • Din ekonomi
  • Naturupplevelser
  • Naturvård
  • UTFORM Träprodukter
  • Vilt och jakt
  • Vindkraft
• Fastigheter till salu
  • Fastigheter till salu
  • Fastigheter uthyres
  • Våra fastighetsmäklare
• Koncernen
  • Organisation
  • Stiftelsen
  • Miljöpolicy
  • Virkespolicy
  • Årsredovisning 2010
  • Länkar till samarbetspartners
• Logga in
  • dinskog
  • Entreprenörswebb
  • Styrelsewebb
  • Skogssällskapets Webbmail

fastigheter

Fastighetskrönikan

Fastighetspriserna mot nya toppnivåer... eller...?

Priserna på skogsfastigheter har skjutit i höjden den senaste tiden.

Genomsnittspriset för skogsmark i landet är nu ca 310 kr/m3sk. Den största prisökningen har skett i norra Sverige, men från ett lägre utgångsläge än i södra Sverige. Trots det är köpintresset fortsatt stort.

Men har det verkligen blivit dyrare att köpa skogfastigheter?

Nej, skillnaden är inte så stor mellan förr och nu - åtminstone inte i norra Sverige.

Jakten har ett pris - och det ökar

Fastighetspriset mäts ofta i kronor per skogskubikmeter, vilket ger en ganska bra bild eftersom hektarpriset varierar mycket beroende på om det växer ung eller gammal skog på marken. I de prisnivåer som normalt redovisas som prisstatistik har jaktvärdet ingått eftersom det följer fastigheten. I ett försök att uppskatta hur stor del av fastighetspriset som kan vara jaktvärde gör vi en fri tolkning av den kapitaliserade arrendenivån för olika delar av landet:

Jaktvärde

Södra Sverige	30 kr/m3sk
Mellersta Sverige	20 kr/m3sk
Norra Sverige	3 kr/m3sk

Värdet av jakten ökar, det varierar stort över landet och är högre ju närmare tätort markerna är belägna och ju mera vilt som finns på markerna. Det värde jakträtten har för en fastighet kan också vara högre än arrendepriset. Alltså: den som köper en skogsegendom är oftast är beredd att betala mera för fastighetens jakträtt än om det hade rört sig om ett arrende på samma mark. Har fastigheten ett lågt virkesförråd och lågt värde för skogen kommer jakten att vara något högre värderad.

Virkespriset påverkar kraftigt

Om virkespriset ökar eller minskar i området får en stor prispåverkan på alla fastigheter i området och är naturligtvis intressant att följa. Ändå är det den egna fastighetens tillgängliga och virke som avgör vilket marknadsvärde fastigheten kommer att ha. Här påverkar även skattesystemet eftersom möjligheten att utnyttja skogsavdraget blir så avgörande för köparens kapitalkostnader.

Virkespriser och drivningskostnader är just nu relativt lika över hela landet. Även om det inte är virkespriset som förklarar olika nivåer på fastighetsmarknaden i landet, så är ökande virkespriser en stark orsak till den kraftiga prisökningen för skogsfastigheter i norra Sverige.

Fastighetens värde varierar

För att bedöma marknadsvärdet för t.ex. villafastigheter används vanligen en metod kallad ortsprismetoden. Metoden bygger på att det finns ett jämförelsematerial med uppgift om priser på likartade fastigheter i samma område.

För en skogsfastighet kan det vara svårt att hitta bra jämförelseobjekt i någon större omfattning. Att enbart bygga bedömningen på prisstatistik kan slå ordentligt fel.

Det säkraste sättet att bedöma marknadsvärdet är att både beräkna fastighetens avkastningsvärde - fastighetens möjligheter att ge avkastning över tiden - och dessutom relatera värdet till kända priser vid överlåtelser av liknande fastigheter inom samma geografiska område.

Bedömt genomsnittspris för skogsmark (fastigheter) hösten 2007:


Det innebär att priset för en fastighet om 200 ha med varierande skogsinnehåll normalt betalas mellan 2 och 20 miljoner kr beroende på var den ligger i landet.

Billigare förr?

"Att jag inte köpte den där fastigheten för 10 år se'n...när priset var så lågt!" Jo, priset var lågt. Men det var också virkespriset. Den som köpte sin skogsfastighet för tio år sedan i norra Sverige betalade ca 140 kr/m3sk, men eftersom virkespriset var betydligt lägre så är jämförelsen kanske inte så enkel som det kan verka.

Vi har jämfört ett köp för tio år sedan med ett köp i dag för att se om det verkligen är dyrare att köpa skog nu än förr. Skillnaden är påfallande liten. Det råder fortfarande en stark koppling mellan råvarupris och fastighetspris, framför allt i norra Sverige. Det vi har jämfört är det långsiktiga lånebehovet per skogskubikmeter växande skog.

Vår exempelfastighet

Areal:	150 ha skog
Virkesförråd:	20 000 m3sk
Huggningsklasser	1/4 ungskog 1/2 gallringsskog 1/4 äldre skog
Möjlig avverkning:	9 000 m3fub

Vi förutsätter 15% som eget kapital.

Ett köp för 10 år sedan

Pris: 2 600 000 kr
En avverkning av 1/4 av arealen med 8 000 m3fub gav ett virkesnetto om 1 750 000 kr
Återplantering av 1/4 av arealen kostade 250 000 kr
Skogsavdraget blev 875 000 kr
Till resultatplanering 625 000 kr

Lånebehov efter finansieringsavverkning var ca 1,5 milj kr.

Verklig skuld utöver lån för resultatplanering motsvarar 95 kr/m3sk växande skog.

Ett köp idag

Pris: 4 600 000 kr
En avverkning av 1/4 av arealen med 8 000 m3fub
ger ett virkesnetto om 3 600 000 kr
Återplantering av 1/4 av arealen kostar 250 000 kr
Skogsavdraget blir 1 800 000 kr
Till resultatplanering 1 550 000 kr

Lånebehov efter finansieringsavverkning blir ca 2,3 Mkr.

Verklig skuld utöver lån för resultatplanering motsvarar 105 kr/m3sk växande skog.

Framtidens prisutveckling

Vad kan man då tro om prisutvecklingen framåt?

- Jaktvärdet kan komma att öka ytterligare, särskilt i mellersta och södra Sverige.

- Slopande av fastighetsskatten, ändrad realisationsvinstbeskatting eller förmögenshetsskatt som kan kapitaliseras i huspriser påverkar knappast priset för skogsmark i någon större omfattning.

- Exploateringsmöjligheter kan i vissa fall ge mycket höga priser. Här kommer nya möjligheter som vindkraft m.m.

- Energi. Priset på skogsfastigheter kommer att påverkas mycket av råvarupriserna. Där ingår nu både rundvirke och bioenergi.

- I norra Sverige ser vi fortfarande en stark koppling till råvarupriset. I praktiken är ofta bud på fastigheter direkt avhängigt vilket bud spekulanten kan få för virket i fastighetens avverkningsbara skog.

Sammantaget tror vi att priset för skogsfastigheter kommer att vara stabilt.

Av Clas Tjäder och Thomas Simensen
clas.tjader@skogssallskapet.se
thomas.simensen@skogssallskapet.se





Till toppen       Vidare i SkogsVärden