fastigheter

Välj rätt förvaltare!

Clas Tjäder, tv, är chef för affärsområde Fastighetskonsult inom Skogssällskapet. Ett rikstäckande fastighetsteam som arbetar med förmedling av fastigheter, skogs- och fastighetsvärderingar och upplåtelser som arrenden jordbruk, jakt och byggnader.
Thomas Simensen är fastighetsmäklare i Norra Sverige.
Fastigheter till salu hittar du här.

Grattis alla skogsägare! Priserna på skogsfastigheter har stigit även i år. På vissa håll har de stigit mycket.
Medelpriset i södra Sverige är nu ca 400 kr/m2 eller 70 000 kr/ha
I mellersta Sverige ca 350 kr/m2 eller 60 000 kr/ha
I norra Sverige ca 250 kr/ m2 eller 30 000 kr/ha.

Det är många som vill investera i skog och efterfrågan på skogsfastigheter är fortsatt hög. Tidigare har det ofta varit en grannmarkägare som köpt till fastigheter. Men det har under året blivit allt vanligare med köpare som inte är skogsägare sedan tidigare.

Utbudet på skogsfastigheter har ökat något under hösten. Men det är ändå väldigt få fastigheter som säljs på öppna marknaden. I hela landet överlåts några tusen fastigheter varje år. Om det bryts ner till ett län rör det sig om några hundra fastigheter och i en viss församling är det bara några enstaka fastigheter som blir till salu årligen. Så den som vill utveckla sitt skogsinnehav i närområdet märker att utbudet just där är begränsat.

Ställs på sin spets

Hälften av Sveriges skogar ägs av privatpersoner och skälet till att äga skog är långt ifrån bara ekonomiska. Det handlar ibland om ett starkt intresse för skog och natur. Många tycker om att ha skog och säger sig finna ro och harmoni när de vistas i skogen. Det är när en fastighet ska säljas som saker ställs på sin spets och ägaren verkligen vill ta reda på värdet av marken och träden. För säljaren får all skog plötsligt ett högt värde, även den som inte är möjlig att avverka. Den som vill köpa fastigheten behöver punga ut ett pris i nivå med marknadsvärdet.

Ibland är det spännande att grunna över var gränsen går, jag menar hur höga fastighetspriser behöver det vara för att riktigt många skogsägare ska bestämma sig för att sälja sin skog.

Behålla eller sälja

De allra flesta skogsägare räknar med att behålla sin skog och fastighetsvärdet blir ju inte realiserbart om det inte finns tankar på att sälja. Men höga fastighetspriser borde väl ställa höga krav på förvaltningen.

Samtidigt som skogsägarna har fått en högre företagsförmögenhet i och med ökade fastighetsvärden har intresset förskjutits från värdeökning i skogsproduktion till att följa värdet på fastighetsmarknaden, detta trots att det är få skogsägare som handlar med fastigheter.

Jag menar att vi talar och skriver om förändringar på fastighetsmarknaden genom prisstatistik på samma sätt som om det rörde sig om vilken fastighetsmarknad som helst t ex för villor. Ändå är det skogsproduktionen på den egna fastigheten som ägaren kan påverka. Om fastighetsmarknaden ökar några tior eller inte eller inte har egentligen inte så stor betydelse för just din skog. Skog växer både i virkesvolym och värde oavsett och marknaden för skogsfastigheter stiger eller inte. Fastigheter kan öka i värde på flera sätt samtidigt förutom värdeförändringen som följer av fastighetsmarknaden – dels växer virkesförrådet – dels ökar virkesvärdet när träden blir grövre.

Skogen har högt kapitalvärde

Medan en insats i en aktiefonds förvaltning får kosta omkring 1% av värdet per år, är förvaltningsavgiften för skog mindre än hälften.

För de flesta skogsägare torde det vara viktigare att välja rätt förvaltare av sin skog än att bry sig om hur pensionen förvaltas, helt enkelt därför att skogen har ett högre kapitalvärde.

Den skogsägare som idag inte har någon klar skötselstrategi med sin skog kanske borde skaffa sig underlag för det, eller sälja fastigheten nu när fastigheterna har kommit upp i sitt rätta värde. Värdet på skogsmark är nu så högt att det för första gången på ett halvt sekel är lika ekonomiskt försvarbart att sälja sin skogsfastigheten som att behålla den.

För några år sedan...

...vid tiden för millenniumskiftet, bara sju år tillbaka i tiden, talades det om att fastighetspriset för första gången hade passerat sitt eget virkesvärde. Medelpriset i landet mätt i kronor per skogskubikmeter virkesinnehåll var 200 kr. Kunde det vara en bubbla? Råvarupriser förutspåddes att pressas nedåt och så även rundvirkespriser. Östersjöområdet var en gemensam virkesmarknad men då med lägre virkespriser österut och en ökande import som prispressare. Förväntningen var nog inte direkt stigande priser på skogsfastigheter då.

Men prisutvecklingen har varit stigande sedan dess och priserna på skogsfastigheter har nästan dubblats under den här tiden. Värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden i sig har helt klart fört med sig ett ökat intresse för skog som investering.

Av Clas Tjäder och Thomas Simensen
clas.tjader@skogssallskapet.se
thomas.simensen@skogssallskapet.se

Till toppen

Vidare i SkogsVärden