fastighetsmarknad

"Prisvärda fastigheter finns på marknaden"

Till vänster:
Affärschef Clas Tjäder
clas.tjader@skogssallskapet.se
Tel/mobil: 0611-269 48

Till höger:
Fastighetskonsult Bengt Nilsson
bengt.nilsson@skogssallskapet.se
Tel/mobil: 0451- 82 905

Prisutvecklingen på lantbruksfastigheter har varit starkt ökande i flera år. Höstens turbulens på finansmarknaderna påverkar förstås även skog och jord. Så vad händer nu? Är toppen nådd? Får vi se sjunkande priser? Eller kommer markförvärv att efterfrågas ännu mera när kapitalet nu söker nya vägar?

Skogsfastigheter

För att få perspektiv på dagens fastighetsmarknad vill jag relatera den korta historik som ligger bakom prisutvecklingen under de senaste åren. I andra branscher är begreppet "långsiktighet" en oerhört kort period i jämförelse med det skogsbruket kallar långsiktighet. Marknadshistoriken för skogsfastigheter är t ex yngre än ett förstagallringsbestånd - i alla fall när vi talar om en fri fastighetsmarknad!

För bara 20 år sedan var köp av lantbruksfastigheter prisprövade. Något marknadspris existerade egentligen inte - en myndighet bestämde försäljningspriset utifrån fastighetens avkastning. Värdeökningen utgjordes av att virkesförrådet växte och blev grövre och detta beräknades med avkastningskalkyler. Till och med de beräknade avkastningsvärdena gjordes med utjämnande virkesprisprognoser så att inte fastighetspriser skulle tillåtas att stiga bara för att virkespriserna råkade öka lite under en god konjunktur.

Det var en så uppenbart bra affär att köpa en jord- och skogsfastighet att det i praktiken förbjöds. De få fastigheter som såldes skulle räcka till de yrkesverksamma heltidsbrukarna.

Marknadsvärde för skogsmark

När prisprövningen släpptes och det blev möjligt för vem som helst att investera i skog, började en spännande prisutveckling på skogsfastigheter. Först gick det fort, priserna gick upp med 10-talet procent. Sedan fortsatte de att stiga långsamt, år efter år. Varje år har vi frågat oss om toppen är nådd. Och varje gång så jämför vi med "det rätta priset", alltså det som står sammanställt i statistikuppgifter efter en regressionsanalys av fjolårets köp.

Vad är då det verkliga värdet på en lantbruksfastighet? Tidigare var det avkastningsvärdet, alltså nuvärdet på summan av alla framtida kända intäkter och kostnader. Sedan har avkastningsvärdet marknadsanpassats till den grad att det knappast används längre, utan istället har ersatts av ett lokalt marknadspris (ortspris) i kronor per hektar eller per skogskubikmeter, grundat på statistik från tidigare köp.

Prisstatistiken förstör på sätt och vis marknaden. Ortsprisstatistik som prissättning blir alltid lite fel. Även för genomsnittsfastigheten. I en uppåtgående marknad slår alltid nästa överlåtelse den förra. Om priserna skulle sjunka så tar det lång tid innan det syns i statistiken eftersom en del planerade försäljningar inte blir av eller fördröjs när buden inte uppfyller säljarens förväntan.

Avkastningsvärdet - tryggt att veta

Så länge priset har relaterats till en avkastning så blir det inte lika beroende av vad andra kan betala. Om det blir en prisnedgång så bottnar den tidigt. En ägare kan behålla och få avkastning på sikt.

Utbudet på fastigheter är stort just nu och det finns ganska mycket av olika karaktär att välja på. Men det kräver mycket engagemang att komma fram till ett anbud. Om du planerar att köpa skogsmark bör du lägga resurserna på rätt fastighet från början. Du måste borra i frågan vad du egentligen är ute efter. Om du t ex vill investera ett visst kapital i skog så bör det vara fastigheter med hög löpande tillväxt men låg direktavkastning. Vi får allt flera uppdrag att söka fram investeringsobjekt bland de fastigheter som finns på marknaden.

För den unika fastigheten kan ortprisstatistiken vara felvisande, men den styr ändå mot det pris som konkurrenterna är beredda att betala. Och var lugn - det finns prisvärda fastigheter att köpa, det gäller bara att räkna ut vilka de är.

Frågor kring ägarbyten och nyförvärv av skogsfastigheter?

Du når oss alla på 0771-22 00 44!

Ulrik Abelsson, södra Sverige.
Bengt Furenäs, västra Sverige.
Thomas Hedlund, mellersta Sverige.
Clas Tjäder, norra Sverige.
Lars Georg Hedlund, Lettland.

Lantbruk

Av tradition har placeringar i skogsfastigheter varit populärt när man önskat omplacera sitt kapital i fast egendom. En sådan investering har oftast bedömts såsom bekymmersfri och säker. Men allt fler kapitalplacerare och då inte minst från utlandet har under senare år börjat intressera sig alltmer för investeringar i svensk jordbruksmark.

Under 70-, 80- och en bit in på 90-talet låg åkermarkspriserna närmast stilla, men sedan Sverige gick med i EU har åkermarken haft en exceptionell prisuppgång där markvärdet stigit 4-6 gånger. Många anser ändå att svensk åkermark fortfarande är relativt billig i ett västeuropeiskt perspektiv. Det som talar för fortsatta prisuppgångar är inte minst det senaste årets prisutveckling på spannmål med nästan fördubblade spannmålspriser. Trots att vi nu ser en nedgång har detta för många lett till en insikt om åkermarkens värde i egenskap av begränsad resurs i den globala livsmedelsförsörjningen.

Jämnare avkastning

Vad kan man då såsom passiv markägare räkna med för avkastning från åkermarken i ett arrendeförhållande? I förhållande till marknadsvärdet brukar arrendeavgiften uppgå till halva kapitalkostnaden, dvs. med 5 procents bankränta och markvärdet 100.000 kr/ha så kan man räkna med ett arrende på ca 2.500 +- 500 kr/ha beroende på efterfrågan.

Historiskt sett har åkerjord alltid varit en av de tryggaste placeringar man kunnat ha och att åkermarkspriserna tappat i värde har bara hänt under depressionen på 30-talet. Sedan början på 90-talet har åkermarken stigit med drygt 10 procent per år och haft en totalavkastning som varit bättre och säkrare än de flesta andra placeringsalternativ.

Frågor kring jordbruk och arrendeservice för markägare?

Du når oss alla på 0771-22 00 44!

Christina Nystöm, södra Sverige.
Bengt Nilsson, västra Sverige.
Jerker Laufors, mellersta Sverige.

Till toppen

Vidare i SkogsVärden