Upplösning av samägande

Många intensiva och stundtals hetsiga diskussioner förs runt om i landet mellan de som samäger fastigheter. Gemensamt för flertalet är att de på ett eller annat vis vill komma ifrån den låsta situationen men samtidigt behålla fastigheten eller del därav.

Eftersom ett upplösande av samäganderätten med försäljning eller utköp av en eller flera syskon eller andra släktingar oftast leder till oenighet om köpeskillingen och avsevärda skattekonsekvenser kan det vara svårt att träffa en uppgörelse.

Slopad skatt en dörröppnare?

Det finns de som upplever den slopade arvs- och gåvoskatten som en dörröppnare i en del av fallen. Här gäller det dock att se upp. Ett exempel: två syskon äger tillsammans två fastigheter som är ungefär lika mycket värda, Man kan då tycka att de kan ge varandra hälften av fastigheterna så att de istället kan bli ensamma ägare till en fastighet var. Detta är dock inget bra förslag då en sådan transaktion utlöser andra s kattekonsekvenser.

Syskonen Anders och Britta äger fastigheterna Skogen 1:7 och 2:8. Fastigheterna har taxeringsvärden om 1,5 milj respektive 1,8 milj.

Då det finns mer skog på 1:7 anser de att värdena är desamma.

Anders ger Britta halva 1:7 i gåva och Brita ger Anders halva 2:8 i gåva.

De äger nu en fastighet var och lämnar in gåvobreven till inskrivningsmyndigheten och får lagfart. Båda är nöjda och glada. Ingen gåvoskatt eftersom den inte finns.

Betraktas som köp

Inskrivningsmyndigheten skickar meddelande till Skatteverket om fången och här kommer problemet. När deklarationerna granskas året därpå får båda en förfrågan om varför de inte lämnat några kapitalvinstdeklarationer på blankett K 7. De blir också informerade om att ur inkomstskattehänseende är det inte två gåvor utan ett byte, vilket är det samma som köp, där Anders har fått halva 2:8 i utbyte mot halva 1:7. Han har m a o betalt minst 750 000 kronor som Britta skall ta upp som intäkt för halva 2:8. Risken är stor att köpeskillingen skall beräknas till 1,33 gånger halva taxeringsvärdet. Britta har på samma vis ”betalt” åtminstone 900 000 kronor för halva 1:7 vilket belopp Anders skall ta upp som intäkt.

Kapitalvinster

Då fastigheterna varit i släktens ägo sedan länge skall anskaffningsvärdena beräknas till 150 procent av taxeringsvärdena 1952 eller till 45 000 kronor respektive 60 000 kronor. Kapitalvinstskatterna blir då 190 000 kronor och 226 000 kronor. Hade det funnits utnyttjade skogsavdrag skulle delar av dessa ha återförts som inkomst av näringsverksamhet. En klen tröst är, att de kan beräkna underlag för skogsavdrag på sina ”köpeskillingar”.

Inskrivningsmyndigheten kan också anse att det är ett byte och då ta ut stämpelskatt.

Om Anders ger Britta halva 1:7 i år och Brita tillsvidare behåller 2:8 är det en gåva. Anders har minskat sin förmögenhet och berikat Britta. Dessutom har gåvan tillsynes varit frivillig.

Gåva mellan syskon

Att gåvor ges till barn och barnbarn är naturligt och i de fallen behövs ingen bevisning för att det är en gåva. Gåvor mellan syskon är inte lika naturliga och gåvor mellan personer som inte är närstående är tämligen onaturliga. Ju längre ifrån varandra givare och mottagare står desto större blir beviskravet på att det funnits en gåvoavsikt.

För Anders och Brittas del innebär detta, att om Britta nästa år ger Anders halva 2:8 är det troligt att de två gåvorna knyts ihop av skatteverket och att de betraktas som ett byte. Förhållandet kan mycket väl bli detsamma om Britta ger halva 2:8 till Anders fru eller barn. Om Britta väntar med sin ”gåva” ett antal år ökar möjligheterna för att båda överlåtelserna skall behandlas som gåvor. Men å andra sidan kan mycket hända under dessa år varför det inte är troligt att syskon kan vänta tillräckligt länge.

Där det förut fanns gåvoskatteproblem finns det numera inkomstskatteregler som kan föra med sig stora oväntade kostnader om man inte analyserar förfarandet ordentligt.

Klyvning

Det finns andra säkrare metoder som kan användas i många fall, nämligen klyvning. Om fastigheterna ligger nära varandra kan Anders och Britta vända sig till lantmätaren och begära att fastigheterna först sammanläggs och därefter klyvs. Vid klyvningen får Anders 2:8 och Britta 1:7.

De skall i ansökan ange att något vederlag inte skall utgå för att undvika att lantmätaren värderar fastigheterna och kanske kommer fram till att 2:8 är värd 300 000 kronor mer än 1:7 samt att Anders skall utge en likvid om 300 000 kronor till Britta. Detta skulle utlösa en kapitalvinstbeskattning för Britta eftersom hon fått en kontant ersättning.

I de fall det inte utgår någon ersättning blir det ingen kapitalvinstskatt. Däremot skall lantmätaren ha betalt för sitt arbete och den kostnaden kan ligga kring 10-20 000 kronor om det inte skall göras någon värdering. I annat fall kan kostnaderna stiga.

TEXT: Staffan Seth