Vi har gjort Sveriges skogar och skogsägare rikare sedan 1912. Våra erfarna rådgivare hjälper dig – oavsett om du vill maximera intäkter, jakt eller naturvärden.

 Skogen i portföljen

Skog, en bra investering och klok riskspridning. Men för de flesta också jakt och rekreation. Illustration: Pia Koskela

Efter 15 års uppgång avtar nu värdestegringen på skogsfastigheter. Trots det finns det fortfarande många kapitalstarka placerare som köper skog. De ser skogen som en långsiktig investering och som klok riskspridning. Många uppskattar möjligheten till rekreation, jakt och boende. Tre finansiella rådgivare värderar här skogsfastigheter som investeringsobjekt.

Lars Sjulin, ansvarig för skogsfrågor på Swedbank Private Banking.

"Köparen har nästan alltid ett genuint intresse för skog", säger Lars Sjulin.

Mikael Rubin, rörelsechef Lantbruk på Handelsbanken.

"Det har blivit inne att äga skog", säger Mikael Rubin.

Markus Forsbäck, kundansvarig på Landshypotek.

"En lång period av prisuppgång har stannat av", säger Markus Forsbäck.

Skog kan man lita på. Man kan vara säker på att en långsiktig investering i en skogsfastighet ger en bra värdestegring. Historiskt sett har det alltid varit så. Under femton år, fram till 2012, var värdestegringen mycket god, inte minst under 2000-talets första decennium då skogsfastigheter slog börsen med hästlängder.

Värdestegringen och tillväxten har alltså varit stabil, och skog har varit ett bra komplement till allt annat som finns i placerarens portfölj. Dessutom har skogsfastigheter gett – och fortsätter ge – goda möjligheter till skatteplanering.

Fått loss pengar

– De investerare som köper skogsfastigheter har nästan alltid ett genuint intresse för skog och det som hör till. Annars brukar det sällan bli bra. Att äga en skogsfastighet passar inte alla; man måste veta vad man ger sig in på och vad som krävs av en skogsägare, säger Lars Sjulin, ansvarig för skogsfrågor på Swedbank Private Banking.

– Oftast är det de som redan äger skog som köper mer, till exempel genom att förvärva grannarealer. Det är också vanligt att ägarna bor på fastigheten eller i närheten, menar Lars Sjulin.

En annan sorts placerare är de som sålt sina företag och fått loss mycket pengar. Det kan handla om tiotals miljoner kronor som de vill använda förnuftigt.

Dessa investerare har oftast inte någon skogsfastighet sedan tidigare, men de har en dröm om att äga egen mark för rekreation, jakt och skogsbruk. Ibland vill de även ha fastigheten som permanent- eller fritidsboende.

– När jag diskuterar placeringsalternativ tar jag bara upp skogsfastigheter om kunden själv visar ett tydligt intresse. Då kan jag och banken stå för ett finansiellt engagemang. Men det krävs även andra aktörer, som till exempel Skogssällskapet, som kan hjälpa kunden att genomföra köpet och sköta fastigheten, säger Lars Sjulin.

Flertalet av de här köparna är enligt Lars Sjulin födda på 1940- och 1950- talen. De är ofta lågt belånade och ser skogsfastigheten som en investering på lång sikt, men kanske framför allt som något som är roligt att ha.

– De senaste åren har det blivit inne att äga skog. Det har blivit populärt att vara smågodsägare och ha egen mark för jakt, bärplockning och annan rekreation. För dessa ägare är det de mjuka värdena som är viktigast; avkastning och tillväxt spelar mindre roll, menar Mikael Rubin, rörelsechef Lantbruk på Handelsbanken.

– Men de placerare som tar in skog i en portfölj gör det däremot som en långsiktig och trygg investering. Det går inte att göra snabba klipp på skogsfastigheter. Köparna är medvetna om det, och fastigheterna blir en del av en långsiktig portfölj som ska ge stadig tillväxt över åren. Ett köp av skog innebär minimal risk och ger utrymme för att även kunna ha mer riskfyllda placeringar i portföljen, konstaterar Mikael Rubin.

Minst 10–15 år

En placering i en skogsfastighet bör inte göras med kortare perspektiv än fem år. Oftast tar det längre tid att få en riktigt bra värdeökning, kanske 10–15 år. Åldersfördelningen på skogen är en av faktorerna som påverkar hur länge man måste äga fastigheten för att få god avkastning; ung skog ställer högre krav på en investerares tålamod och uthållighet.

En skogsfastighet ger i genomsnitt 2–4 procents avkastning per år, men det kan variera kraftigt beroende på vad som kan avverkas och vilka andra intäktskällor man har, exempelvis jaktarrenden. Men oavsett den årliga avkastningen betalar skogen i sig i de flesta fall inte tillbaka investerade pengar på fastigheter söder om Dalälven – vilket Skogsvärdens Skogsindex visar. Här är det enbart fastighetens värdeutveckling som räknas, och den sjunker nu för första gången på 15 år.

De investerare som köper skogsfastigheter har nästan alltid ett genuint intresse för skog.

– Man binder upp mycket kapital vid köp av en skogsfastighet. Värdetillväxten är bra, men kassaflödet sämre, vilket gör att man måste ha kassaflöde från annat håll eller tillgång till andra pengar för att långsiktigt klara drift och skötsel av en fastighet, säger Lars Sjulin.

– Det intressanta vid köp av en skogsfastighet är tillväxten. För att lyckas måste man veta vad man köper och varför. En väsentlig fråga är hur mycket kapital som behövs. Den som exempelvis köper ungskog måste ha mer kapital, eftersom det kan dröja några år innan avverkning kan bekosta räntor och driftkostnader, konstaterar Lars Sjulin.

Högre avkastning med skog

En investering i en skogsfastighet kan från risksynpunkt jämföras med placeringar i räntebärande konton. I båda fallen är risken låg, men avkastningen är betydligt högre om man köper en skogsfastighet.

– Utöver den årliga avkastningen från avverkning och andra intäktskällor har man kunnat räkna med en genomsnittlig värdetillväxt på 6–7 procent per år. Denna har givetvis varierat med hur marknaden värderat fastigheten och hur virkespriserna fluktuerat, berättar Markus Forsbäck, kundansvarig på Landshypotek.

– Men efter en lång period av prisuppgång på skogsfastigheter såg vi att uppgången stannade av under 2012. Nu viker skogskonjunkturen och hela marknaden för skogsfastigheter har dämpats. För fem år sedan var det fullt med spekulanter på visningarna, men nu är det betydligt lugnare. Priserna har gått ner med mellan 10 och 20 procent, framför allt på lite sämre skötta fastigheter i mellersta och norra Sverige. Välskötta fastigheter runt Mälaren och Stockholm har hållit priserna bäst, menar Markus Forsbäck.

Placerare som köper skogsfastigheter som en investering är särskilt intresserade av vissa områden i landet, menar Lars Sjulin. Fastigheter inom 10-15 mils avstånd från Stockholm är mest attraktiva; de är lättillgängliga, och den ägare som är bosatt i Stockholmstrakten kan pendla dit över en helg.

Men även flera fastigheter i Norrland köps upp av investerare. Där finns, enligt Lars Sjulin, för närvarande stora arealer till hyggliga priser. I södra Sverige är utbudet mindre; där hittar man många familjer som ägt fastigheterna i flera generationer.

Goda framtidsutsikter

Men hur ser framtiden ut för skogsfastigheter som investeringsobjekt? I dag är många rädda att efterfrågan på två av skogsindustrins traditionella produkter, tidningspapper och finpapper, kommer att minska kraftigt de närmaste åren. Hur påverkar detta värdet av skogsfastigheter som investeringsobjekt?

– Även om pappersanvändandet minskar tror jag på ett fortsatt stort behov av timmer. Det blir nya alternativa användningsområden för massaveden, och marken kan ge många avkastningsmöjligheter, som exempelvis vindkraftverk. Prisutvecklingen kommer att bjuda på dalar och toppar, men jag är övertygad om att skogsfastigheter även fortsättningsvis är en bra långsiktig investering, säger Mikael Rubin, Handelsbanken.

Markus Forsbäck och Lars Sjulin är inne på samma linje. Efterfrågan på sågtimmer kommer att finnas kvar och kan tillsammans med underliggande värden i bioenergin kompensera bortfallet av massaved.

– Jag ser inga skäl att avråda till köp av skogsfastigheter. Tvärtom! Den svenska skogen kan i dag betraktas som en förnyelsebar naturresurs. Den har blivit en allt viktigare energiråvara som kan fylla ett stort behov i framtiden. Dessutom är summan mark konstant, och det kommer alltid att finnas en grundefterfrågan på bra skogsfastigheter, avslutar Lars Sjulin.

TEXT: Stefan Hällberg

Plus för skogsfastigheter

  • Trygg långsiktig placering, mycket låg risk
  • Stabil värdeökning och tillväxt
  • Årlig genomsnittlig avkastning på 2–4 procent
  • Skapar balans i investeringsportföljen
  • Erbjuder möjligheter till skatteplanering
  • Möjlighet till jakt och rekreation.

Nedgången fortsätter

Förra året började priserna på skogsmark sjunka – och nedgången fortsätter. De första sex månaderna 2013 gick snittpriserna i landet ner med 4 procent jämfört med helåret 2012. Snittpriset på en skogskubikmeter var vid halvårsskiftet 382 kronor i Sverige, men det är stora skillnaderna över landet.

I södra Sverige har priserna sjunkit med 4 procent men ligger ändå på 529 kronor i snitt. Mest stabil under våren har utvecklingen varit i mellersta Sverige, där priserna sjunkit med endast 2 procent till 404 kronor i snitt per skogskubikmeter. Den stora sänkningen står norra Sverige för. Där har priserna fallit med 8 procent till 258 kronor skogskubikmetern. Under perioden har utbudet av fastigheter varit ungefär lika stort, men avslutsstatistiken är, enligt LRF Konsult som tagit fram statistiken, bättre i dag.

Att en del av de fastigheter som inte varit så attraktiva nu faktiskt har blivit sålda kan delvis förklara att priserna pekar nedåt. Så länge de fastigheterna var osålda påverkade de inte statistiken.